Immobilie mit Sanierungsstau verkaufen – Die Optionen

Sanierungsstau: Was das für Ihren Immobilienverkauf bedeutet

Viele Eigentümer kennen die Situation: Die Immobilie gehört der Familie seit Jahrzehnten, Reparaturen wurden immer wieder verschoben, und nun möchten Sie verkaufen. Undichte Fenster, eine veraltete Heizung, feuchte Kellerwände oder ein Dach, das seine besten Jahre hinter sich hat – das ist Sanierungsstau. Er beeinflusst nahezu jeden Aspekt eines Immobilienverkaufs.

Dieser Artikel erklärt, welche Optionen Sie als Eigentümer haben, wann welcher Weg der richtige ist – und worauf Sie achten sollten, damit der Verkauf nicht ins Stocken gerät. Der Nutzen gilt unabhängig davon, ob Sie sich am Ende für einen Direktankauf durch die LVG SuedInvest GmbH oder einen anderen Weg entscheiden.

Was ist Sanierungsstau – und wie entsteht er?

Sanierungsstau bezeichnet aufgelaufenen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf an einer Immobilie. Er entsteht, wenn notwendige Maßnahmen über Jahre oder Jahrzehnte aufgeschoben werden – aus finanziellen Gründen, weil die Immobilie vermietet war und Umbauten schwierig gewesen wären, oder schlicht weil kein akuter Handlungsdruck bestand.

Typische Zeichen für Sanierungsstau:

• Heizungsanlage älter als 20 bis 25 Jahre, nicht mehr aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechend
• Fenster mit einfacher oder alter Isolierverglasung
• Ungedämmte Außenwände oder veraltete Dachdämmung
• Feuchtigkeitsschäden im Keller oder an Außenwänden
• Veraltete Elektro- oder Sanitärinstallationen
• Energieausweis mit schlechter Effizienzklasse (F, G oder H)

Der Sanierungsstau selbst ist kein Makel, der einen Verkauf unmöglich macht – aber er verändert, wie Sie ihn angehen müssen.

Drei Wege beim Verkauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Weg 1: Maklerverkauf im Ist-Zustand

Sie beauftragen einen Makler und bieten die Immobilie so an, wie sie ist – mit offener Kommunikation über den Sanierungsbedarf. Das ist legitim und in vielen Fällen der richtige Weg, wenn Sie Zeit haben und den Marktwert ausschöpfen möchten.

Was dabei gilt:

• Die Vermarktung dauert länger als bei einer sanierten Immobilie – Kaufinteressenten müssen den Sanierungsbedarf einpreisen und oft selbst Kostenvoranschläge einholen.
• Die Finanzierung scheitert häufiger: Banken bewerten sanierungsbedürftige Objekte strenger, und manche Käufer erhalten keinen Kredit in der gewünschten Höhe.
• Preisverhandlungen verlaufen intensiver – jeder Mangel ist ein Argument für einen Abschlag.
• Ein guter Makler kann dennoch einen höheren Erlös erzielen als ein Direktankauf, besonders wenn das Grundstück oder die Lage stark gesucht sind.

Ehrliche Einschätzung: Dieser Weg ist richtig, wenn Sie mindestens drei bis sechs Monate Zeit haben, wenn die Lage der Immobilie attraktiv ist und wenn Sie bereit sind, die Vermarktungsphase aktiv zu begleiten.

Weg 2: Sanieren und dann verkaufen

Sie investieren zunächst in die Immobilie und erzielen anschließend einen höheren Verkaufspreis.

Worauf Sie achten müssen:

• Die Rendite einer Sanierung vor dem Verkauf ist selten eins zu eins: Nicht jeder investierte Euro schlägt sich unmittelbar in einem höheren Erlös nieder.
• Eine energetische Sanierung kann den Kreis der finanzierungsfähigen Käufer erheblich erweitern.
• Die Zeit bis zur Vermarktung verlängert sich um die Bauzeit – oft drei bis zwölf Monate.
• Sie tragen das Kostenrisiko, falls Arbeiten teurer werden oder neue Mängel entdeckt werden.

Ehrliche Einschätzung: Dieser Weg lohnt sich vor allem bei gezielten, gut kalkulierbaren Maßnahmen – etwa einem neuen Dach oder einem modernen Heizungstausch. Großsanierungen im vollen Umfang lohnen sich selten, wenn das einzige Ziel der Verkauf ist.

Weg 3: Direktankauf durch einen Immobilieninvestor

Sie verkaufen die Immobilie direkt an ein Unternehmen wie die LVG SuedInvest GmbH, das Bestandsimmobilien ankauft und entwickelt. Der Kaufpreis wird im Ist-Zustand festgelegt – ohne Sanierung, ohne Makler, ohne Vermarktungsphase.

Was das bedeutet:

• Das Angebot liegt in der Regel unter dem, was ein langer Bietermarkt unter optimalen Bedingungen ergeben könnte – das ist der ehrliche Preis für Schnelligkeit und Planungssicherheit.
• Es gibt keine Vermarktungsphase, keine Dutzende Besichtigungen und keinen Finanzierungsausfall in letzter Minute.
• Der Abschluss kann innerhalb weniger Wochen erfolgen.
• Der Sanierungsstau ist eingepreist – es gibt keine Nachverhandlung nach dem Gutachtereinsatz.

Ehrliche Einschätzung: Der Direktankauf ist der richtige Weg, wenn Planungssicherheit wichtiger ist als der letzte Euro, wenn die Zeit drängt oder wenn der Sanierungsstau so erheblich ist, dass eine seriöse Vermarktung über mehrere Monate schwierig wäre.

Wann lohnt sich welcher Weg?

Für den Maklerverkauf spricht:

• Sie haben mindestens drei bis sechs Monate Zeit
• Die Lage ist attraktiv und die Nachfrage in der Region ist hoch
• Der Sanierungsstau ist überschaubar und gut kommunizierbar
• Die Immobilie hat Alleinstellungsmerkmale: besondere Grundstücksgröße, exponierte Lage oder ungewöhnlicher Zuschnitt
• Sie sind bereit, Besichtigungen zu koordinieren, Verhandlungen zu führen und Abstimmungen mit Makler und Notar zu begleiten

Für den Direktankauf spricht:

• Sie brauchen Planungssicherheit und einen verbindlichen Abschlusstermin
• Der Sanierungsstau ist erheblich oder schwer zu quantifizieren
• Die Immobilie steht leer und verursacht monatlich laufende Kosten
• Es handelt sich um einen Erbfall mit mehreren Erben, die sich einigen müssen
• Frühere Vermarktungsversuche sind nicht zum Abschluss gekommen
• Sie möchten keine Maklerprovision zahlen und keinen langen Prozess aktiv begleiten

Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg für Ihre Situation passt, sprechen wir das gerne unverbindlich durch.

Welche Unterlagen brauchen Sie beim Verkauf?

Unabhängig vom gewählten Weg werden bestimmte Dokumente in jedem seriösen Verkaufsprozess benötigt. Je früher diese vorliegen, desto weniger Verzögerungen entstehen – und desto professioneller wirken Sie gegenüber einem potenziellen Käufer.

Die wichtigsten Unterlagen im Überblick

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate): Belegt Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Erhältlich beim zuständigen Amtsgericht oder über einen Notar.
• Energieausweis: Seit 2014 Pflicht beim Verkauf (§ 16 Gebäudeenergiegesetz). Bei sanierungsbedürftigen Immobilien zeigt er oft eine schlechte Effizienzklasse – das muss so angegeben werden. Wer keinen hat, riskiert ein Bußgeld.
• Lageplan und Katasterauszug: Zeigt Grundstücksgröße und Grenzen. Erhältlich beim zuständigen Katasteramt.
• Wohnflächenberechnung: Maßgeblich nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Fehler hier führen häufig zu Streitigkeiten nach dem Verkauf.
• Baupläne und Baugenehmigungen: Belegen, was legal errichtet wurde. Fehlen sie, entsteht Unsicherheit über den genehmigten Zustand – besonders bei An- oder Umbauten.
• Letzte Abrechnungen (bei Wohnungseigentum): Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokoll der letzten Eigentümerversammlung.
• Mietverträge und Mietnachweise (bei vermieteten Objekten): Nettomieteinnahmen, Laufzeiten, besondere Vereinbarungen.
• Nachweise über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen: Rechnungen und Handwerkeratteste zeigen, was bereits investiert wurde, und stärken die Verhandlungsposition.

Tipp: Fangen Sie früh mit der Zusammenstellung an. Viele Verkäufe verzögern sich um Wochen, weil ein Grundbuchauszug erst beantragt werden muss oder der Energieausweis noch nicht vorliegt.

Woran Immobilienverkäufe mit Sanierungsstau typischerweise hängen

Aus der Erfahrung mit dem Ankauf von Bestandsimmobilien zeigen sich immer wieder dieselben Muster. Diese Hindernisse können auf jedem Weg auftreten – wer sie kennt, kann ihnen frühzeitig begegnen.

Die Finanzierung des Käufers scheitert

Sanierungsbedürftige Immobilien werden von Banken oft strenger bewertet. Manche Kreditinstitute finanzieren nur bis zu einem bestimmten Instandhaltungszustand oder fordern einen Abschlag auf den Beleihungswert. Ein Käufer, der bereit und willens ist zu zahlen, scheitert dennoch – weil die Bank nicht mitgeht. Folge: Der Verkauf platzt kurz vor dem Notartermin, und die Vermarktung beginnt von vorn.

Unerwartete Baumängel nach der Besichtigung

Ein Gutachter, den der Käufer beauftragt, findet Mängel, die vorher nicht sichtbar waren – Schimmel hinter Wandverkleidungen, Schäden im Dachstuhl oder Wassereintritt im Keller. Das führt zu einer neuen Verhandlungsrunde oder dazu, dass der Käufer sich vollständig zurückzieht.

Der Energieausweis löst Preisverhandlungen aus

Eine Energieeffizienzklasse G oder H ist kein automatisches Ausschlusskriterium – aber sie ist ein teures Verhandlungsthema. Käufer, die sich informiert haben, wissen, dass ab bestimmten Auslösern Sanierungspflichten entstehen können (vgl. § 71 Gebäudeenergiegesetz). Das führt regelmäßig zu Preisabzügen, die ohne dieses Thema nicht besprochen worden wären.

Ungeklärte Grundbuchsituation

Alte Grundschulden, nicht gelöschte Dienstbarkeiten, ein eingetragenes Wohnrecht oder ein gemeindliches Vorkaufsrecht – im Grundbuch stehen manchmal Einträge, die jahrzehntelang vergessen wurden und nun den Verkauf bremsen. Die Klärung kostet Zeit und in manchen Fällen Geld.

Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen

Bauten ohne Baugenehmigung, eine Wohnfläche, die kleiner ist als angegeben, oder fehlende Eigentümerversammlungs-Protokolle – all das fällt spätestens beim Notar oder bei der Bankprüfung auf und verzögert den Abschluss um Wochen oder Monate.

Mehrere Erben mit unterschiedlichen Vorstellungen

Unterschiedliche Erwartungen an den Preis und unterschiedliche Bereitschaft, zügig zu entscheiden, sind einer der häufigsten Gründe, warum Erbimmobilien jahrelang unverkauft bleiben. Ein Direktankauf, über den sich alle Erben einigen können, ist hier oft die pragmatischste Lösung.

Der Notartermin: Was Verkäufer wissen müssen

Unabhängig vom gewählten Weg – der Verkauf einer Immobilie in Deutschland muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ein mündlicher oder rein schriftlicher Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist rechtlich nichtig.

Was beim Notartermin passiert:

• Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn beiden Parteien. Das dauert je nach Komplexität eine bis zwei Stunden.
• Beide Parteien müssen anwesend sein oder sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen.
• Der Kaufpreis wird erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch fällig – das schützt den Käufer vor einem Doppelverkauf.
• Nach dem Notartermin geht der Vertrag ans Grundbuchamt. Die eigentliche Eigentumsumschreibung dauert dann noch einige Wochen.
• Die Notarkosten trägt in Deutschland üblicherweise der Käufer – das sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.

Ein häufiges Missverständnis: Der Notartermin ist nicht der Moment, in dem das Geld fließt. Das geschieht erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind – typischerweise einige Wochen nach dem Termin selbst. Dieser Zeitpunkt heißt Fälligkeit des Kaufpreises und ist im Kaufvertrag geregelt.

Rechtliche und steuerliche Aspekte – etwa die Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei Immobilien, die weniger als zehn Jahre gehalten wurden – sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung.

Fazit: Kein Weg ist für jeden der richtige

Ein Sanierungsstau macht einen Verkauf nicht unmöglich – er macht ihn anspruchsvoller und erfordert eine bewusste Entscheidung über den richtigen Weg.

• Wenn der Erlös das Hauptziel ist und Zeit vorhanden ist: Maklerverkauf mit guter Vorbereitung, vollständigen Unterlagen und realistischem Preis.
• Wenn Sicherheit und Tempo das Hauptziel sind: Direktankauf im Ist-Zustand.
• Wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich ein unverbindliches Angebot ein und vergleichen Sie es mit der realistischen Einschätzung eines Maklers.

Unterlagen frühzeitig zusammenstellen, die Grundbuchsituation klären, den Energieausweis besorgen – das zahlt sich auf jedem Weg aus.

Wenn Sie eine Immobilie mit Sanierungsbedarf haben und wissen möchten, was ein Direktankauf konkret bedeuten würde, nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. LVG SuedInvest GmbH kauft Bestandsimmobilien im Ist-Zustand an und macht Ihnen ein transparentes Angebot – ohne Verpflichtung Ihrerseits.

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